La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, más conocida como la nueva ley hipotecaría ya que es a figura legal por antonomasia que se suele utilizar para los préstamos dinerarios con garantía real.
Las novedades legislativas que introduce esta nueva disposición legal, es una mayor protección para las personas físicas respecto de las prácticas que se venían ejerciendo anteriormente hacia los deudores, fiadores o garantes de los préstamos hipotecarios.
Podemos encontrar grandes novedades que afectan directamente a las personas a la hora de solicitar un crédito dinerario garantizado por una hipoteca u otro derecho real, las cuales son:
- El prestamista, intermediario del crédito o su represéntate designado, en su caso, deberá entregar al prestatario o potencial prestatario, con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, anteriormente no era muy común que las entidades o los prestamistas nos proporcionaran con antelación la documentación que íbamos a firmar, además el prestamista responderá a todas las dudas que tenga el prestatario respecto a la documentación proporcionada.
“Ahora podremos analizar todas las cláusulas previamente con nuestros asesores o abogados que nos estén asesorando en el procedimiento”
- Es imperativo que el notario a elección del prestatario acredite mediante un acta el cumplimiento de los requisitos referidos anteriormente y pudiendo ser asesorados por el Notario respecto a las cláusulas que se encuentren en los documentos, y pudiendo hacer un Test al prestatario para confirmar el entendimiento Se podrá realizar hasta un día antes de la escritura del préstamo hipotecario.
El notario no podrá autorizar la expresa escritura si no se hubiese otorgado el acta prevista, siendo una infracción muy grave en caso de no realizar el acta previa, y tampoco el registrador de la propiedad podrá proceder a inscribir la escritura si el Notario no hace consta en la misma la reseña identificativa del acta. “Los gastos de autorización de la escritura en Notaria y de la inscripción en Registro serán a cargo del prestamista” Estando obligado el Notario de forma gratuita y telemáticamente una copia simple al prestatario, y el registrador a dar también telemáticamente y de forma gratuita una nota simple literal de la inscripción practicada.
- El prestatario pierde el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos.,
- Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
- Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
Al 3% de la cuantía del capital del préstamo si la mora se encontrara en la primera mitad del préstamo o 12 cuotas.
Al 7% de la cuantía del capital del préstamo si la mora se produce en la segunda mitad del préstamo 15 cuotas mensuales.
El prestamista tiene que requerir el pago al prestatario concediéndole un plazo de un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamar el reembolso total adeudado del préstamo.
- La regulación de los intereses de demora, será el interés más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible, el interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados con excepciones.
- El valor de la tasación del valor de la vivienda fijado por las partes, en caso de subasta el bien no podrá ser inferior al 75% del expresado valor de tasación determinado por la entidad tasadora.
- Las cláusulas que se incorporen al contrato de préstamo han de ser claras, transparentes, concreción y sencillez, para que el usuario pueda enternecerlas plenamente, si hay sentencias dictadas por los tribunales y constan en el Registro general de contrataciones como cláusulas abusivas, estas serán nulas de pleno derecho. .
- El cliente podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca, y entre las entidades se establece un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste por los gastos de constitución de la hipoteca.
Téngase en cuenta, a efectos transitorios, que, en todo caso, la presente Ley sólo es aplicable a los contratos suscritos con posterioridad a su entrada en vigor, a las novaciones o subrogaciones de contratos preexistentes también suscritas posteriormente.
Si quieres tramitar su solicitud del préstamo hipotecario con el equipo de Asesoría Integral HK puedes contactar con nosotros llamando al 918323758.
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